產發展 - 中國/香港買家搶金邊樓
Rapid Growth in Cambodia's Property Market

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柬埔寨樓盤

中國近來掀起投資柬埔寨樓市熱潮

《紐約時報》傳媒報道,過去以低矮樓房為主的柬埔寨首都金邊,有越來越多高層大廈在興建。一些大規模項目越來越受中國投資者的青睞,柬埔寨地產代理也開始練習中文。中國近來掀起投資柬埔寨樓市熱潮,很多人湧向金邊。而那裡過去主要是東南亞人、日本人、韓國人和西方人的投資目標。

據柬埔寨媒體報導,李嘉誠亦準備斥資30億美元,在柬埔寨建立一棟樓高133層的大廈。顯而易見,大家都一致看好柬埔寨地產市場。

大規模建築項目,一浪接一浪

金邊的許多大規模建築項目,開始把中國人視為目標。知名地產公司萊坊( Knight Frank ) 緬甸分區主管羅斯· 惠布爾( Ross Wheble )表示,「 過去,中國對柬埔寨的投資主要集中在基建,而過去 18 個月,我們看到中國發展商和個人投資者紛紛進入當地房地產市場,對於即將推出的高級住宅而言,今年會是重要一年。 金邊在去年新建了2,499棟住宅大廈,預測將會有另外15,688棟在今年完工。」。

柬埔寨買樓

柬埔寨建築業 Cambodia Construction

建築業表現持續強勁

柬埔寨吸引營建業投資之地方有很多,尤其是辦公大樓、住宅大樓、商業中心、以及各種娛樂場所等。柬埔寨建商協會(Cambodia Constructors Association)總經理Chiv Sivpheng表示,柬埔寨最近幾年很多大樓之建築,主要受惠於對柬埔寨之政治穩定與強勁之信心,目前建築業投資高度成長,主要為商業中心、辦公大樓、公寓式大樓與旅館等。

此種成長主要由西哈努克與金邊之建案所驅動,此二地有很多高樓大廈(high-rises)。此乃柬埔寨房地產與建築業正面之象徵,此外柬國內投資者投資於建築業之數目也逐漸增加。

 

中國投資整合柬埔寨資源

中國內房企業廣州富力、福建太子、廣州粵泰(滬:600393)、保利、綠地亦積極進駐柬埔寨,由地產拉動建築整個產業鏈,中國房地產企業投資柬埔寨後,柬埔寨才知道如何發展房地產,例如中國企業在當地興建水泥廠,並且派遣成熟的建築團隊進駐管理,聘用當地廉價工人建築,將柬埔寨的資源整合發揮得最好!

中國企業除了在柬埔寨發展房地產,亦投資不少基建項目,包括電力及鐵路。目前柬埔寨沒有大型電廠,主要由越南及泰國輸入電力,輸電網是110千瓦(kW),供電並不穩定;惟隨着中國南方電網投資的柬埔寨230kW電網料在2019落成,供電已經轉趨穩定。 

金邊地產

金邊市中心的投資優勢

位於金邊市中心、設有會所的新盤約240方呎單位售價47-60萬港元,呎價約2000港元,對比當地工人年薪約1.5萬港元,樓價對比收入高達31倍,比Demographia統計本港樓價對比收入比率的19.4倍更高。我們從兩個方面分析商機:

(1)現時金邊市中心貴價新盤的買家只有5%至10%是本地人,海外投資者才是主要購買力,他們購房後把物業放租,租金回報率逾6厘;

(2)金邊不少華籍商人及海外回流居民相對富有,負擔得起購買或租住優質住所。

 

 

低估的樓價剛起步,亞洲樓市中發展超快!

在金邊市中心可以看到,一群操流利普通話的銷售人員,帶中國客看示範單位。低層豪華公寓的售價為每平方呎2000港元,頂層公寓售價達每平方呎3200港元。

Investing Cambodia 買樓的客人幾乎都是中國人/香港人, 國內買家大多來自福建和浙江,此外還有來自上海和深圳等地的買家,多數人買屋都是投資,也有些人會買來住,因為他們在這裡開公司或做生意。她指出,太子中央廣場約九成的公寓單位已經售出,約半數中國買家用現金付款。

柬埔寨物業
 

金邊樓價
 

法律保障外國人投資 - 韓國人 + 台灣人+ 中國人為主

在2010年,柬埔寨內閣會議通過《外國人私有房屋所有權法》草案,允許外國人在柬埔寨購買公寓大樓底層以上的單位,結果刺激了當地樓市。去年金邊人口已升近300萬人,市區面積由原來的300幾平方公里增至700幾平方公里。最初是韓國人前往金邊發展地產項目,其後是台灣人,近年開始有大量中國人湧入。粵泰集團是早批進入柬埔寨的發展商,由2011年就開始在當地投資,並在當地發展一些地標性項目,例如是金邊諾羅敦大道的東華商業中心East Commercial Centre。

2015年,金邊市核心區的公寓單位平均售價是每平方米8千至1.3萬元人民幣(約9千至1.5萬港元),但去年至升至2.6萬元人民幣(約3萬港元)。當地一間約538呎的一房單位,月租高達700美元(約5,500港元),當中部分是因為當地外國人買樓比例不高。

購買及出售費用簡單易明 - 有法可依有保障

購買及出售時:

  • 如果你的柬埔寨物業權狀是硬卡,買家和賣家都必需繳交售價4%的房地產買賣交易稅,以及一千至三千美金的更改產權物主名稱費(根據物業的大小、地點和售價來定)。

  •  如果你的柬埔寨物業權狀是軟卡,買家和賣家只需在社區當局辦理文件手續即可,手續費約二百至八百美金(根據房產大小、地點和售價來定)。

出租時:

  • 如果是在柬埔寨有固定住所或待在柬埔寨超過182天的外籍房東,只需交10%房租收入稅;否則,就必須交14%房租收入稅。

  • 此外,柬埔寨法律規定,需要徵收4%房產贈予稅,但不徵收遺產稅。

柬埔寨投資流程

柬埔寨投資優勢

「 一帶一路」城市投資回報率高

《紐約時報》指出,許多地產開發商在賣樓時強調,柬埔寨是中國「 一帶一路」的重要參與國家,柬埔寨首相洪森也是中國在東南亞地區堅定盟友,北京在東南亞地區也有大量項目開發計劃。

近 20 年來,柬埔寨經濟平均增速保持在 7%以上,加上人口年輕、投資回報率較高,吸引大批中國買家投資當地地產行業。
 

10倍的投資機會

上世紀90年代深圳一個數百呎單位售價達10多萬元(人民幣‧下同),當時深圳居民年薪只有數千元,他們一樣買不起樓,但隨着深圳經濟過去逾20年高速發展,深圳居民去年人均收入已突破5萬元,有關單位樓價亦攀升至數以百萬元計。因此,香港人當年若有眼光投資深圳樓,並且持有至今,升幅以10倍計,今日柬埔寨金邊現正出現類似的投資機會。

柬埔寨投資機會